+7 (499) 455-13-92 - Балкон и лоджия — в чём разница и почему это важно
- Можно ли узаконить присоединение балкона или лоджии в 2025 году
- Согласование присоединения балкона или лоджии: порядок и особенности
- Варианты присоединения балкона или лоджии
- Особенности перепланировки по типам домов
- Как правильно объединить лоджию с комнатой
- Порядок действий и документы при согласовании перепланировки
- Итоги и что запомнить
Объединить лоджию или балкон с комнатой хотят многие собственники квартир. Так появится дополнительное место для рабочей зоны, либо можно обустроить уютное пространство для отдыха.
В Москве запрещено делать полное объединение лоджии или балкона с комнатой и кухней — об этом говорит Постановление правительства Москвы N 508-ПП (пункт 10.18). Но есть выход: можно поставить раздвижную дверь из двухкамерных стеклопакетов там, где раньше стояли подоконный блок и простенок. Так комната получит больше света, а её площадь зрительно станет больше. Этот способ уже можно будет согласовать без проблем. Далее мы расскажем, как это сделать правильно.
Балкон и лоджия — в чём разница и почему это важно
Чем отличаются балконы и лоджии
Балкон представляет собой открытую площадку с перилами. Она выдаётся вперёд от фасада здания. По своему устройству это железобетонная плита, которая с одной стороны закреплена в стене дома. У балкона открыты три стороны, четвёртая примыкает к стене здания.
Лоджия — это вспомогательное помещение. Она является частью архитектурного объёма здания. Лоджию окружают стены с трёх сторон (при угловом размещении — с двух).
Основные различия между лоджией и балконом:
- Лоджия — это часть дома, не выступает за его границы, в отличие от балкона.
- Лоджию окружают стены на всю высоту — от перекрытия до перекрытия, тогда как балкон имеет лишь ограждения от 1,2 метра в высоту с трёх открытых сторон.
- Балкон удерживается консольной железобетонной плитой, которая выступает из фасадной стены. А лоджия поддерживается с помощью несущих стен — либо с трёх, либо с двух сторон.
Почему это влияет на согласование перепланировки
Застройщики обычно не устанавливают тёплое остекление на лоджиях и балконах, не утепляют ограждения, которые граничат с улицей, не размещают приборы отопления. Другие помещения, такие как кухни и комнаты, отапливаются.
В результате объединения помещений с разной температурой возникает сразу несколько негативных последствий:
- Выделение конденсата. По такой причине на лоджиях соседей возникают промерзания и плесень.
- Снижение температуры воздуха в квартире. На границе между лоджиями/балконами и прочими помещениями квартиры существует тепловой контур. Застройщики проектируют его таким образом, чтобы во всех квартирах сохранялась нормативная температура. Обычно этот контур проходит как раз на границе с балконом.
- Жизнь в квартире с незаконной перепланировкой связана с риском — о нарушениях могут узнать в любой момент. Например, если появятся промерзания, соседи имеют право подать жалобу в жилищную инспекцию. Инспекция потребует переделать ремонт согласно установленным правилам или восстановить первоначальное состояние квартиры.
Если вам нужно присоединить комнату к балкону, напишите нам. Бесплатно проконсультируем вас и расскажем, как сделать это законно и безопасно:
Оставьте заявку на консультацию
После заявки
1. Мы свяжемся с вами и расскажем: возможно ли согласовать ваш проект, какие будут сроки и стоимость.
2. Инженер предложит понятный план дальнейших действий. Вы избежите частых ошибок и штрфов.
Позвоните нам: +7 (499) 455-13-92
Можно ли узаконить присоединение балкона или лоджии в 2025 году
Правовые аспекты перепланировки
Владелец квартиры должен получить разрешение на ремонт до начала работ — так написано в статье 26 Жилищного кодекса РФ. Если изменения делают без разрешения, это нарушает закон.
Нарушителей ждёт административная ответственность — штраф от 2000 до 2500 рублей (п. 2, ст. 7.21 КоАП РФ). В некоторых случаях сумма штрафа увеличивается. Например, когда квартира расположена в доме-памятнике. При этом в ЖК РФ не содержится прямого запрета на легализацию работ после их выполнения.
Когда собственник заплатит штраф, он может узаконить свой ремонт. Это получится при условии, что переделки не нарушают права соседей и соответствуют нормативам. В случае с объединением лоджии это значит, что вместо демонтируемых конструкций должна быть установлена дверь с двухкамерными стеклопакетами, при этом сам демонтаж выполнен по всем нормам (конструкции были ненесущими, пожарные требования соблюдены). При таких условиях узаконить ремонт получится.
Но если ремонт нарушает нормы, легализовать его не получится — хозяину квартиры потребуется за свои деньги вернуть первоначальную планировку или привести переделки в соответствие с требованиями.
Площадь балкона и лоджии не включается в общую площадь квартиры, но эти помещения находятся в её границах. Некоторые считают, что балкон не принадлежит владельцу квартиры, а находится в собственности у всех жителей дома. В действительности это неверно — владелец имеет право использовать его наравне с остальными помещениями своего жилища. Главное условие — такое использование должно быть законным.
Можно ли узаконить перепланировку задним числом
Узаконить перепланировку по факту не запрещено, однако всё равно придётся оплатить штраф в 2000–2500 руб., потому что по закону к ремонту допускается приступать только после получения распоряжения от Мосжилинспекции.
- Оформите заказ на изготовление технического заключения (ТЗ) о допустимости и безопасности работ, которые вы выполнили.
- Подайте заявление на перепланировку через mos.ru.
- Пройдите процедуру приёмки выполненного ремонта, чтобы вам выдали акт о завершённой перепланировке.
- Внесите информацию о новой планировке в техпаспорт.
- Зафиксируйте изменённую планировку в Росреестре.
Мы можем помочь вам пройти процедуру узаконивания. Изучим вашу ситуацию и ответим на все вопросы. Напишите нам — консультация бесплатная:
Оставьте заявку на консультацию
После заявки
1. Мы свяжемся с вами и расскажем: возможно ли согласовать ваш проект, какие будут сроки и стоимость.
2. Инженер предложит понятный план дальнейших действий. Вы избежите частых ошибок и штрфов.
Позвоните нам: +7 (499) 455-13-92
Согласование присоединения балкона или лоджии: порядок и особенности
Утепление балкона и теплотехнический расчёт
Утеплитель нельзя снимать со стен между балконом и другими комнатами. Это запрещено, даже если вы хотите поставить тёплые стеклопакеты вместо обычных. Когда вы уберёте утеплитель, нарушится тепловой контур всего дома. Можно только заменить старый утеплитель на новый, но он должен быть точно таким же по свойствам.
В проект перепланировки обязательно нужно включить теплотехнический расчёт, который доказывает, что тепловой контур здания не нарушится. Этот расчёт нужен, когда убирают подоконную часть внешней стены и ставят дверную конструкцию с двухкамерными стеклопакетами на место стандартного окна.
Цель теплотехнического расчёта — подтвердить, что после изменений теплопотери помещения не увеличатся, на стеклопакетах не будет образовываться конденсат и нагрузка на систему отопления останется прежней.
Перенос радиатора при сносе подоконной стены
Установка отопительных приборов и системы тёплых полов на балконе или лоджии запрещена. Такое размещение ведёт к образованию конденсата, который становится причиной сырости и развития плесени в квартирах соседей. При демонтаже подоконного блока прибор отопления можно перенести на другую стену комнаты или установить внутрипольный конвектор (на площади комнаты).
Запреты для панельных домов, особенно МНИИТЭП (после 2007 года)
В некоторых панельных домах невозможно снести подоконные блоки, даже если будут установлены раздвижные двери. Этот запрет относится к домам, которые были возведены по проектной документации МНИИТЭП с 2007 года.
Проектный институт с 2007 года включил подоконные блоки в силовую схему зданий, чтобы обеспечить дополнительную защиту от обрушения панельных конструкций. Снос подоконного блока может ослабить их несущую способность.
Узаконить демонтаж порожка на лоджии в панельном доме нельзя
Порожек в панельных домах выполняет несущую функцию. В нём содержится арматура, которая соединяет две части фасадной панели и обеспечивает жёсткость конструкции. Кроме того, он защищает плиты перекрытия от промерзания.
Варианты присоединения балкона или лоджии
Пример 1. Разделение балкона, объединение с комнатой и кухней
Двухкомнатная квартира в кирпичном доме индивидуальной серии 1981 года постройки, 8 этаж. Общая площадь — 79,8 м². Кроме комнат, в ней были кухня, ванная, санузел, коридор и балкон.
До изменений был один остеклённый балкон площадью 1,9 м². На балкон было два входа — из комнаты и из кухни. Собственник хотел сделать два изолированных балкона и объединить их с комнатой и кухней соответственно. На одном из них сделать зону хранения (по документам она стала третьим балконом).
На балконе возвели две перегородки, одна из которых с дверным проёмом (вход в зону хранения). Убрали ненесущие подоконные блоки на границе с комнатой и кухней (которая после перепланировки стала кабинетом, кухню перенесли в коридор, сделали кухню-нишу).
На месте демонтированных окон, дверей и блоков смонтировали дверь из двухкамерных огнеупорных стеклопакетов. На балконе обустроили противопожарный простенок шириной 1,23 м.
Пример 2. Объединение лоджии
Трёхкомнатная квартира в монолитном доме индивидуальной серии 2020 года постройки, на 14 этаже. Общая площадь — 103,2 м². Кроме комнат, в ней были кухня-столовая, два коридора, два санузла и две лоджии.
При перепланировке демонтировали ненесущий подоконный блок и простенок. На месте этих конструкций установили оконно-дверной блок из двухкамерных стеклопакетов.
Вторую лоджию в квартире не объединяли, на ней остался противопожарный простенок, поэтому требования пожарной безопасности не были нарушены.
Особенности перепланировки по типам домов
Присоединение в монолитном доме
В монолитных домах объединить комнату с лоджией довольно легко, если наружная стена и подоконный блок не несут нагрузку. Порожек можно убрать, когда он сделан из пеноблока.
Присоединение в доме серии П-44Т
Жилые здания серии П-44Т характеризуются жёсткими требованиями к перепланировке. В них с 2007 года, согласно документации института МНИИТЭП, демонтаж подоконных блоков категорически запрещён — эти элементы играют важную роль в предотвращении разрушения здания. В домах предыдущих лет строительства удаление таких блоков, как правило, допустимо. Порожек должен остаться на месте.
Присоединение в хрущёвке или кирпичном доме
В таких домах снос подоконного блока разрешается не всегда, т. к. он может быть несущим, а ещё выполнять функцию пригруза балконной плиты. Исключение — когда плита лоджии держится за счёт опирания на специальные наружные стенки, а не за счёт её заведения в наружную стену. Порожек убирать запрещено — он держит плиту, на которой стоит балкон, а ещё обеспечивает теплоизоляцию.
Как правильно объединить лоджию с комнатой
Что можно сделать
Согласование изменения планировки возможно, если установить двери с двухкамерными стеклопакетами на месте конструкций после их демонтажа. Основное требование — простенок и подоконный блок должны быть ненесущими. При их сносе существует риск обрушения стен и перекрытий дома.
Обязательные требования для демонтажа:
- Стеклопакет нужно установить там, где раньше стояли простенок и подоконный блок.
- Подоконник можно демонтировать и расширить проём только при наличии наружного остекления. Без него это будет изменением фасада.
Простенок шириной 1,2 м или 1,6 м, который располагается между окнами, обеспечивает защиту жильцов квартиры от огня при пожаре. Это требование для квартир, которые находятся выше 15 м над землёй и имеют только одну лоджию.
Демонтаж простенка можно проводить, если:
- Квартира находится ниже 15 м от земли (ниже 6 этажа).
- В квартире есть две лоджии (на одной из них сохраняется простенок).
Застройщики в редких случаях предусматривают в квартирах зимние сады — это полностью отапливаемые помещения, поэтому их разрешается объединять с комнатами. Однако важно проверить, чтобы в выписке ЕГРН и в техпаспорте зимний сад относился к границам квартиры.
Что категорически запрещено
- Нельзя сносить простенок с подоконным блоком, когда они несущие;
- Радиаторы отопления и систему тёплого пола нельзя переносить на холодные лоджию и балкон;
- Запрещается убирать утеплитель со стен, которые разделяют лоджию и комнату.
- Простенок нельзя сносить, если лоджия служит аварийным выходом.
В видео показаны грубые нарушения при объединении лоджии — был демонтирован подоконный блок без установки двери из двухкамерных стеклопакетов, вынесены приборы отопления на лоджию:
Советы по проектированию и безопасности
Перепланировка с демонтажом простенка и подоконного блока может быть опасной, если делать её самовольно, без консультации с профессионалами, проекта и технического заключения. К тому же работы могут оказаться незаконными — придётся платить штраф и всё переделывать. Рекомендуем сначала получить разрешение на перепланировку от Мосжилинспекции, а потом уже приступать к ремонту.
У нас, в PEREPLAN, есть членство в СРО «МежРегионПроект» и допуск к разработке проектной документации. Занимаемся согласованием перепланировок уже 10 лет, завершили более 8000 проектов. Мы можем проанализировать вашу ситуацию и дать точный ответ — что получится сделать в вашей квартире, а что нет. Напишите нам — консультация бесплатная:
Оставьте заявку на консультацию
После заявки
1. Мы свяжемся с вами и расскажем: возможно ли согласовать ваш проект, какие будут сроки и стоимость.
2. Инженер предложит понятный план дальнейших действий. Вы избежите частых ошибок и штрфов.
Позвоните нам: +7 (499) 455-13-92
Подробнее о том, какую перепланировку допускается делать, а какую нет, мы рассказали в видео на примере двух квартир в новостройке:
Порядок действий и документы при согласовании перепланировки
- Оформите заказ на разработку проекта перепланировки и технического заключения о возможности производства планируемых работ.
- Подайте заявку на согласование перепланировки через портал mos.ru.
- Дождитесь принятия решения о согласовании перепланировки.
- По завершении ремонтных работ вам потребуется получить акт о завершённой перепланировке.
- Для внесения новой планировки в техпаспорт потребуется обратиться в МосгорБТИ и предоставить акт.
- Внесите изменения о планировке квартиры в базу данных Росреестра.
Хотите объединить лоджию с комнатой? Мы подскажем, как законно это сделать в вашем случае. Напишите нам — бесплатно вас проконсультируем:
Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp. Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.Задайте вопрос эксперту в WhatsApp
Частые вопросы нашим экспертам
Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.Диалог с экспертом
откроется в приложении.
Подробнее о том, какую перепланировку допускается делать, а какую нет, мы рассказали в видео на примере двух квартир в новостройке:
Итоги и что запомнить
В этих коротких видео доступно объясняем, какие нарушения можно допустить при присоединении лоджии, и как делать правильно, чтобы их избежать:
Можно ли снести ненесущую стену между лоджией и комнатой?
В каком случае можно установить радиатор на лоджии?
Можно ли демонтировать подоконный блок?
Что допускается сделать, чтобы присоединить балкон?
Где находится тепловой контур и можно ли его перенести?
Высшее техническое
(магистратура МГСУ)
Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге
Часто задаваемые вопросы о объединении балкона с комнатой
Полное присоединение комнаты к лоджии или балкону согласовать невозможно, однако обычно разрешается заменить подоконный блок (иногда вместе с простенком) на дверь из двухкамерных стеклопакетов.
При объединении лоджии запрещено демонтировать несущий подоконный блок с простенком, устанавливать на лоджию приборы отопления и систему тёплого пола, снимать утеплитель со стен между лоджией и комнатой. Кроме того, если лоджия выполняет функцию аварийного выхода при пожаре, снос простенка запрещён.
Если ремонт выполнили без предварительного разрешения, его можно узаконить постфактум. Главное, чтобы лоджия была объединена без нарушений — установлена дверь из двухкамерных стеклопакетов на месте подоконного блока и простенка, а их демонтаж был выполнен с соблюдением строительных и пожарных норм.
